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最新房价预测出炉你的城市下半年是涨是跌任

2018-08-30 19:01:46

最新房价预测出炉!你的城市下半年是涨是跌?任志强又放炮了...

任志强虽未能亲临现场,但仍通过音频表示,影响房地产市场的主要因素是:国家基本制度、宏观经济政策、微观经济政策、市场中的供求关系。

就国家基本制度而言,我国的土地制度不会发生变化,在国家分配土地资源的情况不会发生变化的前提下,中国房地产市场不可能会发生根本性变化。

其次,在很多城市,住房已经成为落户的基本条件,要想获取城市的优质资源,就必须要获得城市的房子。

第三,二季度公布的土地价格显示,地价一直呈现出持续上涨态势,很多城市,在严调控下只控制房价,但从未采取任何措施来控制地价。这种情况一定会影响到住房。从土地供给情况看,地价已经成为推动房价继续上涨的必要条件。

在地价不断飙升的前提下,房价有可能会在地价高涨的情况下,出现迅速下降,崩盘或者泡沫的情况吗?任志强反问道。

不过,随后上台的北京师范大学金融研究中心主任钟伟对任志强的观点提出了不同意见。大家对于任志强的一些观点要谨慎看待,钟伟稍带调侃地说,地价并不是影响房价涨跌的决定性因素,就像股票市场一样,在6000点买入的会被套牢,在2017年初买入三四线城市几千亩地的房企也可能会被套牢。

钟伟还怼道,任志强以前说在有生之年看不到房价下跌也是一个危险的观点,因为任志强会健康长寿,而中国房地产市场也会出现调整。他甚至明确指出,当M2增幅低于10%时,个季度后,也就是今年年底明年年初,我国房价会有一轮显著的下跌。

事实上,关于房价的涨跌,市场上从来不乏争论。类似任志强和钟伟的观点分歧我们经常见到。

当前的情况是,一二线热点城市房地产调控措施的加强使得资金外溢,投资客纷纷涌向三四线城市,导致部分三四线城市的房价忽如一夜春风来,在短时间内出现暴力拉升,比如徐州6月房价环比上涨6.27%、今年上半年涨幅高达30%。

然而,必须注意的是,三四线城市的当地购买力并不像一二线城市那么雄厚,积压的刚需蓄水池虽然在数月之内得到释放,但后劲可能不足。

这种情况下,大家不禁要问:各个城市未来的房价会怎么变化

最新房价预测出炉你的城市下半年是涨是跌任

?哪些城市的房价比较有支撑?又有哪些城市需要绕道走呢?近日苏宁金融研究院高级研究员左俊义做出了相关预测,以下为其详细分析,观点仅供参考。

先看影响房价走势的三个因素

房地产的供应流程基本是这样的:房地产企业通过招拍挂等方式获得土地,然后在土地上开发建筑楼盘,并根据各地预售条件的不同,在楼盘盖到一定程度(比如投资了25%)的时候拿预售许可证进行预售。预售后,房地产企业继续盖楼盘,直到楼盘建好、通过验收,然后交房(参见图1)。

如此,分析一个城市的房价,有三个角度:

一是观察最近的房价变化。因为房地产流动性差,所以房地产价格的变动具有趋势性。比如,拿楼盘和股票比,股票的流动性就比楼盘好很多,当天卖掉股票,钱立马会回来,但出售楼盘所花费的时间就长很多。流动性差意味着一旦房价下跌就容易产生观望情绪,因为购房者买涨不买跌,当观察到房价出现下跌后通常可以再等一等,因为房价不会迅速出现拐点。因此,观察近几个月的房价变动通常可以预测未来个月的房价变化。

二是观察可售楼盘的数量,即近期拿到预售证的楼盘有多少。这里的可售楼盘相当于库存的概念,如果可售楼盘很充足,比如近一段时间突然有很多楼盘纷纷进入预售期,意味着市场上有很多的供给,这会对房价产生压力。可售量通常可以影响未来个月的房价变化。

三是观察土地出让情况。最近招拍挂的土地数量相当于中长期的库存,这些土地经过个月的建筑时间,就会变成可售楼盘,因此,一段时间内一个城市的拍卖土地数量暴增,意味着未来6个月以后的商品房供给也会大幅增加,房价就会面临下行的压力。所以,土地出让情况可以看成是影响未来6个月以上时间的房价的变量。

短期:哪些城市不宜购入房产?

了解了影响房价走势的因素,再来看看哪些城市短期不适合购入房产。

首先,需要弄明白短期哪些城市的房价可能较弱。为此,我们把各城市的成交量环比和房价环比放到一张散点图中观察,发现量缩价跌的城市短期房价走势不乐观。

比如,根据各主要城市6月的销量环比和房价环比,各城市主要分布在三个象限中(参见图2):

第一类城市量缩价跌,这类城市(合肥、珠海、青岛、北京等)分布在左下角的第三象限中,这类城市短期房价不乐观;

第二类城市量缩价升,这类城市(徐州、大连、成都等)分布在左上角的第二象限中,它们的房价需要警惕,因为房价的上涨没有获得成交量的支撑;

第三类城市量价齐升,这类城市(深圳、上海、南京等)分布在右上角的第一象限中,这类城市房价短期继续看涨。

因此,如果看未来个月,买房需要规避的城市有合肥、珠海、青岛、北京等,在第四象限的厦门和苏州也要警惕;短期来看,基本面比较健康的城市有深圳、上海、南京等。

中期:哪些城市库存压力大?

下面,分析一下哪些城市未来个月的库存压力大,以此来推断其房价走势。

通过计算各个城市6月末的可售住宅数量和今年上半年月平均销量的比值,可以得到每个城市住宅的可售月数(参见图3),即消化现在的可售住宅大概需要用掉多少个月的时间。一般来说,可售月数在6个月以下的城市房价上涨压力较大,可售月数在12月以上的城市房价下跌压力较大。

从图3可以看出,惠州、淮安、上海、安庆、芜湖、南京、杭州等城市可售月数在6个月以下,说明中期来看房价上涨的压力较强;金华、东莞、赣州、马鞍山等城市可售月数在12个月以上,中期来看房价面临下跌的压力。

长期:哪些城市房价看跌?

再来展望一下未来各城市6个月以上时间的房价走势。通过计算各个城市从2016年6月至今年6月拍卖住宅用地建筑面积的总和,再除以这些城市今年上半年的月平均住宅销售面积,能大体得到过去1年拍卖的住宅用地,在形成可售货源后大约可以销售多少个月份(参见图4)。

从图4可以看出,泉州、深圳、湘潭、韶关、台州、东莞、青岛、温州、长春等城市土地可售月数在6个月以下,说明长期来看房价继续上涨的动力较强;潍坊、无锡、南京、武汉、济南等城市土地可售月数在20个月以上,长期来看房价拐头向下的概率较大。

通过以上分析,就可以总结出未来短期、中期和长期内看好和不看好的城市。具体来说,房价看涨的城市一般是最近住宅销售量价齐升、住宅可售量不足半年、过去1年土地成交量较少的城市;房价看跌的城市一般是最近住宅销售量缩价跌、住宅可售量在1年以上、过去1年拍卖的土地可卖1年半以上的城市(参见表1)。

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